Cuando decides poner en venta una propiedad que todavía estás pagando —ya sea con el Infonavit, FOVISSSTE o un banco—, es completamente normal sentir incertidumbre sobre los trámites legales. Muchas personas posponen esta decisión por miedo al «papeleo» o porque piensan que no pueden reunir la documentación si la casa sigue empeñada o gravada.
La realidad es que el proceso de venta es 100% legal y transparente cuando se cuenta con la papelería adecuada. Presentar tus documentos completos desde el inicio no solo evita retrasos en notarías, sino que también protege tu operación y te da poder de negociación ante cualquier comprador.
Para facilitarte el camino, en esta guía te compartimos el checklist oficial de documentos que necesitarás para vender tu casa con crédito hipotecario vigente.
Checklist: Documentos fundamentales para la venta
Para que un notario público pueda preparar las escrituras y gestionar la liberación de la hipoteca, requerirá los siguientes expedientes divididos en tres categorías:
1. Documentos de Identificación y Estado Civil (Vendedor)
- Identificación oficial vigente: INE o pasaporte del o los titulares que aparecen en las escrituras.
- CURP y RFC con Homoclave: Indispensable para los cálculos de impuestos (ISR) ante el SAT.
- Acta de nacimiento: Del titular (o titulares).
- Acta de matrimonio (si aplica):
- Si te casaste por Bienes Mancomunados (Sociedad Conjugal): Tu cónyuge debe presentar la misma documentación y firmar la venta.
- Si te casaste por Bienes Separados: Solo firma el titular, pero se debe presentar el acta para acreditar el régimen.
2. Documentos de la Propiedad
- Escrituras públicas inscritas en el Registro Público de la Propiedad (RPP): Aunque la casa tenga hipoteca, tú debes contar con una copia cotejada o testimonio de tus escrituras originales donde figura la nota marginal del gravamen.
- Predial: Recibo del impuesto predial pagado al corriente (generalmente los últimos 5 años).
- Recibos de servicios (Agua y Luz): Comprobantes de no adeudo de servicios públicos. Además, el recibo de luz (CFE) a tu nombre o el del cónyuge sirve para exentar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de casa habitación.
- Planos arquitectónicos o levantamiento: Útiles para la elaboración del avalúo comercial.
3. Documentos Específicos del Crédito Hipotecario (El Gravamen)
Esta es la parte más importante al vender una propiedad hipotecada, ya que acredita el saldo exacto que se liquida durante la compraventa:
- Carta Saldo con Fines de Liquidación: Documento emitido por la institución financiera (Infonavit, Banco, FOVISSSTE) que indica la cantidad exacta requerida para cancelar la hipoteca al día de la firma.
- Estado de cuenta bancario o número de crédito: Para dar seguimiento a los movimientos del expediente.
- Aviso de Suspensión de Descuentos (si es Infonavit): Tramitado una vez concretada la negociación para frenar las retenciones en tu nómina.
Documentos requeridos según la institución crediticia
| Documento clave | Venta con Crédito Infonavit | Venta con Hipoteca Bancaria |
| Carta Saldo | Se genera desde Mi Cuenta Infonavit o en CESI. | Se solicita directamente en la sucursal del banco. |
| Suspensión de cobro | Aviso de Suspensión de Descuentos para el patrón. | Carta Finiquito / Instrucción de Cancelación de Hipoteca. |
| Comprobante de Domicilio para ISR | Recibo CFE, Credencial INE o estado de cuenta bancario. | Recibo CFE, Credencial INE o estado de cuenta bancario. |
¿Qué pasa si te falta algún documento o tienes adeudos de servicios?
Es común que las propiedades en proceso de venta tengan rezagos en el pago del predial, agua, o que las escrituras no estén a la mano por estar bajo resguardo o trámite.
Si te encuentras en este escenario, no te detengas:
- Adeudos de servicios o predial: En operaciones directas o con empresas compradoras especializadas como Nekali Group, estos montos pueden descontarse del pago final para liquidarse directamente en notarías sin que tengas que desembolsarlos por adelantado.
- Escrituras extraviadas: Se puede solicitar una copia certificada ante la notaria donde se firmó originalmente o en el Registro Público de la Propiedad.
Pasos para gestionar tu expediente sin estrés
1. Reúne tu identificación y escrituras
Ordena tus carpetas.
Verifica que tu INE esté vigente y que tus datos coincidan exactamente con la escritura pública.
2. Solicita estados de cuenta de servicios
Pon al día el inmueble
Revisa si existen adeudos de luz, agua o predial para calcular los costos de regularización.
3. Tramita la Carta Saldo de tu hipoteca
Obtén la cifra final.
Acércate al banco o ingresa a la plataforma de tu institución para obtener el monto oficial de liquidación.
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